Здравствуйте, мой уважаемый читатель.
Данная статья — о планируемой мною ближе к осени 2024 года покупке недвижимости в Болгарии.
Сюда я планирую внести все мысли, идеи и этапы этого процесса. В итоге должна получиться полная инструкция с алгоритмом и документами.
Примерно такая же как для статей про алгоритм переезда в Болгарию и документы на визу Д и документы на ВНЖ.
Изначально запланированный бюджет — 5 000 евро. И по состоянию на 16 марта 2024 года, когда я начал писать эту статью, я не нашёл квартир, которые бы подходили под данный бюджет.
Однако есть дома с участками (по-болгарски, — къщи и вили), которые под эту стоимость подходят.
Поэтому есть смысл периодически проверять, а также учитывать то, что в Болгарии — специфический рынок недвижимости: очень многие объекты просто не представлены онлайн.
Я раз за разом возвращаюсь к этой мысли и считаю, что пора уже записать всё. А то потом не вспомню.
Несколько слов обо мне
Я живу в Варне с семьёй с 2019 года. Переехал по представительству.
Сейчас, в 2024 году ожидается получение постоянного статуса. Это произойдёт летом и добавит определённости в жизни.
Плюс ещё появится доступ к ипотеке, хотя я не хочу сейчас в эту сторону думать.
И вот после этого я хочу посмотреть себе собственное жильё. Сейчас мы живём в квартире, которую арендуем.
Почти каждый день я веду группу в социальной сети: https://vk.com/bolgarium. В ней я рассказываю о своей жизни в Болгарии.
Заходите в гости, а если захочется — присоединяйтесь 🙂
Что я хочу купить
Я хочу объект большой площади с минимальной ценой. В идеале — до 5 000 евро. Он должен быть близко к Варне.
Мне неважно его состояние, но мне нужно, чтобы там было электричество и вода.
И второй важный момент — возможность получить там адресную регистрацию.
Очевидно, что в самой Варне ничего подобного найти нельзя. В таких крупных городах цены сейчас довольно высокие.
Но вот в окрестных сёлах — поискать можно.
А потом заняться его восстановлением. Например, до состояния на вот этой картинке.
Купить дом в Болгарии до 5 000 евро
Я начинаю поиск с того, что открываю два сайта, выбираю пункты «къща» и «вила» и ограничиваю поиск по цене.
Я не стал выбирать пункт «земельный участок» (парцел), так как не хочу думать о том, в каком он будет статусе и т.д. А жилой объект — он и есть жилой объект.
Объекты по этим ссылкам совпадают процентов на 80.
Купить квартиру в Болгарии до 10 000 евро
Квартир в Болгарии до 5 000 евро на момент написания статьи я не увидел вообще. Но вот в категории до 10 000 евро — они есть.
Вот 2 ссылки:
Опять же. Лично мне интересна Варна. Тут у нас устоявшаяся жизнь, друзья. У Вадима — школа. И другие плюсы болгарской жизни.
И, по ходу, с бюджетами в 10 тыс. евро ловить в принципе нечего. Лучше сразу смотреть на объекты в районе 80 — 100 тыс. евро.
Цены на недвижимость в Болгарии
Вообще, цены на недвижимость в Болгарии в 2020-2024 годах резко выросли. Буквально на глазах.
Если вам хочется составить дополнительное мнение об этом — рекомендую вот это видео.
ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости
Недвижимость, которую я хочу купить, должна подходить для получения ВНЖ Болгарии по всем параметрам, кроме цены.
Если посмотреть на список оснований для болгарского ВНЖ, видно, что требование по цене — 600 тыс. левов или порядка 300 тыс. евро. Это написано в ст. 24 (1) п. 19 Закона об иностранцах.
Для постоянного пребывания такого основания в списке оснований ПМЖ я не нашёл.
Более подробную информацию об этих моментах можно уточнить у фирм, занимающихся сопровождением переезда на постоянное место жительства.
Помощь с ВНЖ Болгарии - 35 проверенных компаний
Трудно выбрать подходящую компанию? Подскажу, куда лучше обратиться!Стратегии покупки недвижимости
Я немножко посидел и подумал над тем, как мне искать дешёвую недвижимость.
У меня получилось порядка 30-ти вариантов, которые мне показались логичными.
Налаживание полезных связей (нетворкинг) и сарафанное радио
- Обратиться к 30 риэлторам / агентствам и дать им свои требования, чтобы узнать их предложения.
- Использование услуг профессиональных брокеров по поиску недвижимости.
- Обратитесь к знакомым и родственникам, которые могут знать о продающихся объектах.
- Предложить купить недвижимость у пожилых людей.
- Узнать о наличии подходящих объектов у других категорий людей
- Пообщаться с юристами, адвокатами, архитекторами, дизайнерами в сфере недвижимости
Онлайн-поиск
- Использовать сайты недвижимости, чтобы найти дешёвую недвижимость.
- Подписаться на уведомления о новых объектах
- Посмотреть в социальных сетях поиском
- Присоединитесь к местным группам недвижимости в социальных сетях
- Видеообзоры продаваемой недвижимости (ютуб)
Посещение объектов и районов
- Съездить в ближайшие сёла и деревни, чтобы лично посмотреть пустующие объекты и инфраструктуру.
- Поискать прямые контакты владельцев заброшенных объектов
- Можно посмотреть в неизвестных и заброшенных населённых пунктах
Государственные и муниципальные источники
- Обратиться в местные органы власти (администрации сёл, муниципалитетов и отделы планирования, чтобы узнать о доступной недвижимости)
- Правительство может продавать недвижимость из-за необходимости сбора налогов или пополнения бюджета.
- Узнать планы по развитию населённого пункта
Дополнительные варианты
- Рассмотрение вариантов аренды с последующим выкупом.
- С продавцом можно торговаться
- Можно взять ипотеку с низким процентом
- Подумать о долевой собственности или совместной покупке
- Возможно, есть какие-то газеты и журналы
Ненужная другим собственникам недвижимость
- Посмотреть аукционы по банкротству, опеке или правительственные аукционы, возможно, есть какие-то торги
- Мониторинг судебных исков и конфискаций имущества.
- Недвижимость может быть у банков и ипотечных агентств через ипотечные взыскания, а им она не нужна, так как там налоги и всё такое.
- Объекты из просроченных или проблемных кредитов
- Другие инвесторы могут избавляться от недвижимости по низкой цене.
- Наследники могут дёшево продавать недвижимость из-за налоговых обязательств.
- Компании могут продавать недвижимость по низкой цене из-за смены бизнеса.
- Люди могут продавать из-за личных обстоятельств или желая продать очень быстро.
- Дилеры могут продавать неликвид.
- Строительные компаний тоже могут неликвид продавать.
- Компании по управлению недвижимостью тоже могут продавать неликвид
Хитрые моменты
Я думаю, что дом можно оформить на себя, а участок — на фирму. Фирму ещё нужно создать.
Причина создания фирмы в том, что дом в Болгарии иностранец купить может. А вот землю — нормально нет.
Но вот если купить дом на фирму — то расходы на коммунальные услуги будут как для юридического лица. А они существенно выше, чем для физического лица.
Какие ещё расходы потребуются
Я ожидаю, что будут примерно такие расходы:
- Депозит. Насколько я знаю, для сравнительно дорогих объектов (условно 50 — 100 тыс. евро) — порядка 1 000 евро.
- Такса 250 — 300 левов за оценку если покупка в кредит. Вряд ли для объекта ценой в 5 — 10 тыс. евро это будет актуально.
- Нотариальные таксы и налоги. Видел, что примерно так: 4,2-4,5%.
- Комиссия брокера. Опять же для сравнительно дорогих проектов — 3 — 3,6%. А вот для дешёвых объектов, вероятно, больше. Но уж как договорюсь.
- Расходы на создание небольшой фирмы. Пока не знаю, сколько это будет. Условно 100 евро. И потом ещё 100 евро в год.
На этом мысли на сегодня закончились.
Приглашаю вас к себе в группу: https://vk.com/bolgarium. Буду вам рад. 🙂
Александр Крылов.