Как купить недвижимость в Болгарии до 5 000 евро в 2024 году

Изначально запланированный бюджет — 5 000 евро. И по состоянию на 16 марта 2024 года, когда я начал писать эту статью, я не нашёл квартир, которые бы подходили под данный бюджет.

Сегодня, 17 июля 2024 года, когда я редактирую статью, я настолько дешёвых квартир тоже не нашёл. До 10 тыс. евро есть несколько штук, а до 5-ти — нет.

Однако есть дома с участками (по-болгарски, — къщи и вили), которые под эту стоимость подходят. Больше сотни точно.

Поэтому есть смысл периодически проверять, а также учитывать то, что в Болгарии — специфический рынок недвижимости: очень многие объекты просто не представлены онлайн.

Я раз за разом возвращаюсь к этой мысли и считаю, что пора уже записать всё. А то потом не вспомню.

Несколько слов обо мне

Я живу в Варне с семьёй с 2019 года. Переехал по представительству.

Сейчас, в 2024 году ожидается получение постоянного статуса (их в Болгарии два: ПМЖ и ДВЖ).

Это произойдёт, как ожидается, к концу лета и добавит определённости в жизни.

Плюс ещё появится доступ к ипотеке, хотя я не хочу сейчас в эту сторону думать.

И вот после этого я хочу посмотреть себе собственное жильё. Сейчас мы живём в квартире, которую арендуем.

Почти каждый день я веду группу в социальной сети: https://vk.com/bolgarium. В ней я рассказываю о своей жизни в Болгарии.

Заходите в гости, а если захочется — присоединяйтесь 🙂

Что я хочу купить

Я хочу объект большой площади с минимальной ценой. В идеале — до 5 000 евро. Он должен быть близко к Варне.

Мне неважно его состояние, но мне нужно, чтобы там было электричество и вода (хотя бы колодец). Желателен доступ к кабельному интернету.

И второй важный момент — возможность получить там адресную регистрацию.

Очевидно, что в самой Варне ничего подобного найти нельзя. В таких крупных городах цены сейчас довольно высокие.

Но вот в окрестных сёлах — поискать можно.

А потом заняться его восстановлением. Например, до состояния на вот этой картинке.

Недвижимость в Болгарии

Купить дом в Болгарии до 5 000 евро

Я начинаю поиск с того, что открываю два сайта, выбираю пункты «къща» и «вила» и ограничиваю поиск по цене.

Я не стал выбирать пункт «земельный участок» (парцел), так как не хочу думать о том, в каком он будет статусе и т.д. А жилой объект — он и есть жилой объект.

Объекты по этим ссылкам совпадают процентов на 80.

Купить квартиру в Болгарии до 10 000 евро

Квартир в Болгарии до 5 000 евро на момент написания статьи я не увидел вообще. Но вот в категории до 10 000 евро — они есть.

Вот 2 ссылки:

Опять же. Лично мне интересна Варна. Тут у нас устоявшаяся жизнь, друзья. У Вадима — школа. И другие плюсы болгарской жизни.

И в нашем районе с бюджетами в 10 тыс. евро ловить в принципе нечего. Лучше сразу смотреть на объекты в районе 80 — 100 тыс. евро.

Цены на недвижимость в Болгарии

Вообще, цены на недвижимость в Болгарии в 2020-2024 годах резко выросли. Буквально на глазах.

Если вам хочется составить дополнительное мнение об этом — рекомендую вот это видео.

ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости

Недвижимость, которую я хочу купить, должна подходить для получения ВНЖ Болгарии по всем параметрам, кроме цены.

Если посмотреть на список оснований для болгарского ВНЖ, видно, что требование по цене — 600 тыс. левов или порядка 300 тыс. евро. Это написано в ст. 24 (1) п. 19 Закона об иностранцах.

Для постоянного пребывания такого основания в списке оснований ПМЖ я не нашёл.

Более подробную информацию об этих моментах можно уточнить у фирм, занимающихся сопровождением переезда на постоянное место жительства.

Помощь с ВНЖ Болгарии - 35 проверенных компаний

Трудно выбрать подходящую компанию? Подскажу, куда лучше обратиться!

Стратегии покупки недвижимости

Я немножко посидел и подумал над тем, как мне искать дешёвую недвижимость.

У меня получилось порядка 30-ти вариантов, которые мне показались логичными.

Налаживание полезных связей (нетворкинг) и сарафанное радио

Обратиться к 30 риэлторам / агентствам и дать им свои требования, чтобы узнать их предложения.
Использование услуг профессиональных брокеров по поиску недвижимости.
Обратитесь к знакомым и родственникам, которые могут знать о продающихся объектах.
1. Предложить купить недвижимость у пожилых людей.
2. Узнать о наличии подходящих объектов у других категорий людей
Пообщаться с юристами, адвокатами, архитекторами, дизайнерами в сфере недвижимости

Онлайн-поиск

Использовать сайты недвижимости, чтобы найти дешёвую недвижимость.
Подписаться на уведомления о новых объектах
Посмотреть в социальных сетях поиском
Присоединитесь к местным группам недвижимости в социальных сетях
Видеообзоры продаваемой недвижимости (ютуб)

Посещение объектов и районов

Съездить в ближайшие сёла и деревни, чтобы лично посмотреть пустующие объекты и инфраструктуру.
1. Поискать прямые контакты владельцев заброшенных объектов
Можно посмотреть в неизвестных и заброшенных населённых пунктах

Государственные и муниципальные источники

Обратиться в местные органы власти (администрации сёл, муниципалитетов и отделы планирования, чтобы узнать о доступной недвижимости)
Правительство может продавать недвижимость из-за необходимости сбора налогов или пополнения бюджета.
Узнать планы по развитию населённого пункта

Дополнительные варианты

Рассмотрение вариантов аренды с последующим выкупом.
С продавцом можно торговаться
Можно взять ипотеку с низким процентом
Подумать о долевой собственности или совместной покупке
Возможно, есть какие-то газеты и журналы

Ненужная другим собственникам недвижимость

Посмотреть аукционы по банкротству, опеке или правительственные аукционы, возможно, есть какие-то торги
Мониторинг судебных исков и конфискаций имущества.
Недвижимость может быть у банков и ипотечных агентств через ипотечные взыскания, а им она не нужна, так как там налоги и всё такое.
Объекты из просроченных или проблемных кредитов
Другие инвесторы могут избавляться от недвижимости по низкой цене.
Наследники могут дёшево продавать недвижимость из-за налоговых обязательств.
Компании могут продавать недвижимость по низкой цене из-за смены бизнеса.
Люди могут продавать из-за личных обстоятельств или желая продать очень быстро.
Дилеры могут продавать неликвид.
Строительные компаний тоже могут неликвид продавать.
Компании по управлению недвижимостью тоже могут продавать неликвид

Что я планирую сделать, чтобы купить дом с землёй дёшево

Как я планирую искать подходящие варианты

Сейчас мне видится только 2 рабочие стратегии из всех вариантов выше:

позвонить в 30 агентств и обрисовать, что я хочу;
позвонить в те агентства, которые прямо сейчас продают дешёвые объекты — и тоже пообщаться.

Здесь мне нужно будет хорошенько подумать о том, как построить беседу. Я бы предпочёл написать, но не уверен, что это будет удобно всем риелторам.

Какая выгода для агентства помогать мне купить дёшево

Я размещу здесь контакты агентств, с которыми я связался, и выделю те, которые подошли к вопросу профессионально и человечно.

Соответственно, хорошие агентства получат потенциальных клиентов, потенциальные клиенты — хороших агентов, а я — дешёвую недвижку. По-моему, прекрасная схема, в которой все выигрывают.

Оформление земельного участка под домом

Дом я думаю оформить на себя, а участок — на фирму.

Причина покупки земли на компанию — в том, что дом в Болгарии иностранец купить может.

А вот землю — нормально нет, если не гражданин ЕС.

Но если и дом купить на фирму — то расходы на коммунальные услуги будут как для юридического лица. А они существенно выше, чем для физического лица.

Значит, потребуется сначала обзавестись фирмой, на которую можно купить землю.

Тут я пока вижу 3 варианта:

купить чью-то ненужную фирму;
создать новую фирму;
купить на чужую фирму (не очень мне нравится эта идея, но записать стоит).

Первые 2 варианта мне кажутся крайне простыми и дешёвыми.

Оформление дома

Дом разумно оформить на себя, в этом случае я, как физическое лицо, буду платить заметно меньше за коммунальные услуги.

Так как юридические лица платят по тарифам для бизнеса (в частности, так называемый «промышленный ток»).

Такая вот небольшая, но выгодная хитрость. Ну, точнее, как хитрость. Я так понимаю, многие так и делают.

Какие ещё расходы потребуются

Я ожидаю, что будут примерно такие дополнительные расходы:

Депозит. Насколько я знаю, для сравнительно дорогих объектов (условно 50 — 100 тыс. евро) — порядка 1 000 евро.
Такса 250 — 300 левов за оценку если покупка в кредит. Вряд ли для объекта ценой в 5 — 10 тыс. евро это будет актуально.
Нотариальные таксы и налоги. Видел, что примерно так: 4,2-4,5%.
Комиссия брокера. Опять же для сравнительно дорогих проектов — 3 — 3,6%. А вот для дешёвых объектов, вероятно, больше. Но уж как договорюсь.
Расходы на создание или покупку небольшой фирмы. Пока не знаю, сколько это будет. Условно 100 евро. И потом ещё 100 евро в год.

На этом мысли на сегодня закончились.

Приглашаю вас к себе в группу: https://vk.com/bolgarium. Буду вам рад. 🙂

Александр Крылов.